Tante le novità nella gestione del condominio da quando il Coronavirus è entrato nella nostra quotidianità. In un’intervista all’Ing. Francesco Burrelli, Presidente dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari abbiamo chiarito molti dubbi di cittadini e amministratori
I quesiti sulle problematiche del condominio sono all’ordine del giorno e riguardano oltre 40 milioni di italiani. Oggi, in piena pandemia, le domande sono aumentate, e non solo per via del Superbonus 110%. Come conciliare le regole di contenimento del contagio da Coronavirus con la necessità di effettuare assemblee condominiali? Come gestire la pulizia e la sanificazione degli ambienti o la presenza un caso di positività nella propria scala? Con il virologo Fabrizio Pregliasco, dell’Università degli Studi di Milano, abbiamo visto quali attenzioni tenere in termini soprattutto di igiene. Oggi riprendiamo il tema analizzando le regole condominiali con una intervista all’Ingegner Francesco Burrelli, Presidente nazionale ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari).
Punto cruciale è lo svolgimento delle assemblee condominiali in questo periodo di pandemia e mini lockdown. Secondo le FAQ pubblicate dal Governo in materia di eventi e riunioni, le assemblee condominiali possono svolgersi in “presenza fisica” dei soggetti convocati. A condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all’aperto, che assicurino il mantenimento continuativo della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i partecipanti. Fondamentale evitare ogni forma di assembramento, nel rispetto delle norme sanitarie di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19. Resta ferma la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto, ove ciò sia compatibile con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni.
Ingegner Burrelli, le assemblee di condominio non sono vietate, ma di fatto?
In questo momento, in particolare nelle zone rosse, non si può uscire se non con comprovati motivi e con autocertificazione. Pertanto, non è logico prevedere la possibilità di effettuare le assemblee e spingere le persone a spostarsi se non per necessità, a meno che la riunione sia urgente e improcrastinabile. Le assemblee per il superbonus, per quanto importanti, ugualmente non sono urgenti.
Se un amministratore convoca assemblee importanti, ad esempio per il rendiconto (non assemblea urgente), non ci sono i presupposti di urgenza e l’amministratore potrebbe essere oggetto di qualche citazione o querela in quanto l’evento potrebbe essere un potenziale veicolo di contagio da una zona all’altra? Organizzare un’assemblea in sicurezza è una attività molto delicata. Per rispettare la distanza servono almeno 5 metri disponibili a persona. Pensiamo a una riunione con 10 persone e alla gestione e sanificazione del bagno. Perché il Governo da una parte dice di stare a casa ma non è in grado di affermare che fino alla fine dell’emergenza non si possono fare le assemblee tranne che in casi eccezionali? In merito non ci sono disposizioni tantomeno risposte e FAQ. Le FAQ non sono leggi e non impegnano i cittadini.
Il Dl Agosto, convertito in legge, ha modificato l’articolo 66 del disp. att. c.c. sulla convocazione delle assemblee prevedendo la modalità videoconferenza ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini. Una soluzione o ulteriore confusione in materia?
Le riunioni online di fatto sono di difficile attuazione. Qualora non previste dal regolamento condominiale serve attualmente l’unanimità dei partecipanti al condomino ed è facile intuirne la non fattibilità. La norma è in ulteriore via di modifica. L’assemblea è un evento collegiale e molti degli odierni sistemi informatici non consentono sempre una comunicazione in tempo reale e simultanea fra tutti i partecipanti. Inoltre, è fondamentale dare a tutti gli aventi diritto del condominio, la possibilità reale di essere convocati e di poter partecipare.
La necessità di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19 quali ulteriori obblighi pone in capo all’amministratore?
L’amministratore in qualità di datore di lavoro, ad esempio nel caso che nel condominio ci sia un custode, ha tutti gli obblighi di tutela non solo del lavoratore ma anche dei Condomini e terzi che accedono al condominio. Nell’ascensore, nelle parti comuni, è obbligo invitare all’uso dei dispositivi di protezione, al mantenimento della distanza, alla frequentazione singola dell’ascensore ove non ci siano le distanze e alle altre accortezze in materia di prevenzione da Coronavirus. Si tratta di comunicazioni che possono essere effettuate in varie modalità, ad esempio tramite un cartello o una mail.
Quali gli obblighi in materia di pulizia degli ambienti?
I luoghi frequentati da lavoratori (come il custode) o dai condomini devono essere a norma per assicurare la tutela di tutti. L’amministratore è tenuto a garantire che l’impresa di pulizie abbia i requisiti di legge. Sarà la stessa impresa ad informare l’amministratore che il lavoratore che effettua le pulizie sia in regola e indossi i dispositivi medici di protezione. Così come che si stiano utilizzando prodotti certificati, che non sono in quarantena e non hanno avuto o risolto i problemi con il Coronavirus.
Qualora in un condominio ci sia un soggetto sia affetto da positività da Coronavirus è obbligato a informare l’amministratore?
Il soggetto con positività non ha obbligo di avvisare l’amministratore o i condomini e questo nel pieno rispetto della privacy e dignità della persona. Se il soggetto frequenta le parti comuni allora interviene una responsabilità nei suoi confronti. Rischia, uscendo nel cortile o a gettare la spazzatura o portando il cane di non osservare la quarantena, e senza le certificazioni potrebbe essere un potenziale fonte di contagio. Le responsabilità potrebbero essere gravi, non solo civili ma anche penali.
Per il resto spetta alla ASL e alla Protezione Civile e ai provvedimenti di ogni regione in base al riferimento legislativo in vigore a prendere i rimedi del caso. Mi auguro che dopo questa esperienza saremo tutti più capaci di renderci conto di chi ci passa accanto nelle scale magari alzando la testa dai nostri cellulari, magari prestando più attenzione ai bisogni degli altri.
