Con l’ordinanza 30 settembre – 2 ottobre 2020 il Tribunale di Venezia non ha convalidato lo sfratto per morosità intimato a seguito del mancato pagamento dei canoni di rent to buy relativi ai mesi da dicembre 2019 a maggio 2020.
Il Tribunale ha ritenuto che il mancato (o perlomeno gravemente ridotto) godimento dei locali, destinati ad attività turistico-ricettiva, da parte del conduttore a causa delle restrizioni imposte dalla normativa emergenziale abbia comportato una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione del locatore.
Conseguentemente il conduttore, ai sensi dell’art. 1464 cod. civ., ha diritto di recedere dal contratto e/o di domandare la riduzione del canone; riduzione di cui, peraltro, si deve tenere conto ai fini della valorizzazione della gravità dell’inadempimento lamentato dall’intimante ai fini di una pronuncia in merito alla domandata risoluzione del contratto.
La controversia
Nel 2018 la società Alfa concedeva alla società Beta il godimento, tramite un contratto di rent to buy, di plurime unità immobiliari destinate ad attività turistico-ricettiva in territorio veneziano.
A partire dal novembre 2019, tuttavia, si susseguivano gravi eventi eccezionali e imprevedibili che impattavano sulla concreta utilizzabilità dei locali, cagionando evidenti conseguenze di natura economica che rendevano oltremodo difficile il pagamento dei canoni da parte di Beta: nel novembre e dicembre 2019, infatti, la città lagunare veniva colpita da plurimi e severi fenomeni di acqua alta che comportavano una drastica riduzione del turismo e dal marzo al maggio 2020 la specifica attività svolta da Beta, per il tramite degli immobili condotti, subiva un grave arresto in conseguenza delle misure emergenziali adottate dalle autorità statali e locali per contrastare la diffusione della pandemia da COVID-19.
Nonostante tale situazione la società Alfa, a fine maggio 2020, intimava a Beta lo sfratto per morosità, lamentando il mancato pagamento dei canoni da novembre 2019 a maggio 2020.
La società Beta si costituiva in giudizio, precisando di aver sempre onorato le obbligazioni di pagamento sino al mese di novembre 2019 e di aver, poi, interamente saldato tutti i canoni insoluti nel giugno 2020, seppur a seguito della ricezione dell’intimazione di sfratto. Parte intimata, inoltre, richiamava a propria difesa quanto disposto dall’art. 91, comma 1, D.L. n. 18/2020 (Decreto “Cura Italia”) in merito alla necessità di valutare il rispetto delle misure di contenimento dell’epidemia ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 cod. civ., della responsabilità del debitore. La società Beta, infine, lamentava di non aver potuto godere pienamente dei locali alla stessa concessi in godimento a causa degli avvenimenti eccezionali sopra indicati e di aver, conseguentemente, diritto ai sensi dell’art. 1464 cod. civ. ad una riduzione del canone pari al 90%, relativamente ai mesi da marzo a maggio 2020.
La decisione
Il Tribunale di Venezia, con l’ordinanza del 30.09.2020 depositata il 02.10.2020, non ha convalidato lo sfratto intimato, rigettando altresì l’istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; ha infatti ritenuto che, quantomeno per i mesi da marzo a maggio 2020, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19 la società intimata non ha potuto utilizzare – o perlomeno ha potuto utilizzare solamente in maniera ridotta – i locali oggetto di locazione attesa la loro destinazione turistico – ricettiva.
Tale mancato godimento è stato determinato, secondo il Tribunale, da una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione a carico del locatore, il quale deve garantire al conduttore il pieno e libero utilizzo degli immobili locati (o, in questo caso, concessi in uso tramite contratto di rent to buy).
Conseguentemente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1464 cod. civ., il conduttore, ovvero la parte la cui prestazione non è divenuta impossibile, ha pieno diritto di domandare la riduzione della propria prestazione (id est: del canone) e/o il recesso dal contratto.
Atteso che, nel caso di specie, non era di certo intenzione del conduttore recedere dal contratto di rent to buy, il Tribunale ha riconosciuto che “occorre stabilire la riduzione del canone per il periodo di interesse e quindi per il periodo suddetto di lockdown (nonché in quello precedente di acqua alta)”.
Ed inoltre, se il conduttore ha diritto ad una congrua riduzione del canone, tale riduzione è determinante anche ai fini della valorizzazione della gravità dell’inadempimento lamentato dal locatore e, dunque, della pronuncia relativa alla richiesta risoluzione del contratto.
Il Tribunale, infine, non ha mancato di stigmatizzare la condotta del locatore che, notificando l’atto di intimazione di sfratto “in piena emergenza COVID”, non ha tenuto un comportamento ispirato ai canoni solidaristici ex art. 2 Cost.
A riguardo va, invero, ricordato il rilievo operato dall’Ufficio del Massimario e del Ruolo della Corte Suprema di Cassazione con la propria relazione 8 luglio 2020, n. 56, laddove ha precisato che “il dovere di correttezza viene considerato alla stregua di limite interno di ogni situazione giuridica soggettiva (attiva o passiva) contrattualmente attribuita, concorrendo alla relativa conformazione in senso ampliativo o restrittivo rispetto alla fisionomia apparente, per modo che l’ossequio alla legalità formale non si traduca in sacrificio della giustizia sostanziale e non risulti, quindi, disatteso quel dovere (inderogabile) di solidarietà costituzionalizzato (art. 2 Cost.), che, applicato ai contratti, ne determina integrativamente il contenuto o gli effetti (art. 1374 c.c.) e deve, ad un tempo, orientarne l’interpretazione (art. 1366 c.c.) e l’esecuzione (art. 1375), nel rispetto del principio secondo cui ciascuno dei contraenti è tenuto a salvaguardare l’interesse dell’altro, se ciò non comporti un apprezzabile sacrificio dell’interesse proprio.
Proprio la portata sistematica della buona fede oggettiva nella fase esecutiva del contratto ex art. 1375 c.c. assume assoluta centralità, postulando la rinegoziazione come cammino necessitato di adattamento del contratto alle circostanze ed esigenze sopravvenute. La correttezza è suscettibile di assolvere, nel contesto dilaniato dalla pandemia, la funzione di salvaguardare il rapporto economico sottostante al contratto nel rispetto della pianificazione convenzionale”.
Alla luce del provvedimento qui esaminato, dunque, ben si può sostenere che nei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo (e/o nei contratti di rent to buy) incombe sul locatore l’obbligo di garantire al conduttore il godimento dell’immobile.
In caso di limitazione del godimento, dovuta a fatti eccezionali, imprevedibili e non imputabili al locatore, il conduttore ha diritto alla conseguente riduzione del canone; riduzione che ben potrà andare oggetto di negoziazione tra le parti, onde riequilibrare, nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede, le sorti del contratto.
