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Mediazione e usucapione

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Chiara Ruggiero 

L’usucapione, come è noto, è un modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali. Il suo accertamento può avvenire anche in sede di mediazione

Cosa si intende per usucapione?

L’usucapione rappresenta un modo d’acquisto a titolo originario sia della proprietà che dei diritti reali di godimento. Nello specifico si tratta di un mezzo in forza del quale, per effetto del possesso protratto per un certo lasso di tempo (ininterrottamente), si produce l’acquisto della proprietà e dei relativi diritti reali di godimento (art.1158 ss c.c.).

Ai fini dell’usucapione è necessario che il possesso non sia stato acquistato in modo violento o clandestino e che si sia protratto, a seconda dei casi, per venti, dieci o tre anni. Vengono poi richiesti gli ulteriori requisiti della buona fede nell’acquisto del possesso, dell’esistenza di un titolo e della successiva trascrizione dello stesso.

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Accertamento dell’usucapione per mediazione

Fino a non molto tempo fa, l’unico modo per accertare l’usucapione di un determinato bene era quello di rivolgersi al tribunale. Da qualche anno, invece, le cose sono cambiate ed è stata prevista anche una strada più celere.

La legge n. 69/2013 ha infatti introdotto nell’articolo 2643 c.c. la previsione in forza della quale, tra gli atti soggetti a trascrizione, sono ricompresi anche “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Anzi: il d.lgs 28/2010 prevede addirittura l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione prima di procedere all’accertamento giudiziale dell’usucapione.

Tuttavia, l’accordo di mediazione per essere trascritto e validamente attestare l’intervenuta usucapione di un bene deve avere degli specifici requisiti, tra i quali segnaliamo la necessità che lo stesso sia firmato dalle parti e dai loro rispettivi avvocati e autenticato da un notaio.

Usucapione: i vantaggi del procedimento di mediazione

La scelta della mediazione per accertare l’usucapione ha moltissimi vantaggi rispetto al procedimento dinanzi al tribunale.

Tra questi possiamo citare le tempistiche: di norma, un procedimento di mediazione dura al massimo tre mesi, mentre un normale giudizio in tribunale ha una durata più o meno di 545 giorni.

Un ulteriore vantaggio è quello fiscale: il verbale di mediazione è esente dall’imposta di registro (fino a 50.000,00 euro). Inoltre, per quanto riguarda i costi pagati all’organismo di mediazione, essi danno diritto a un credito d’imposta che può arrivare fino a 500,00 euro.

Usucapione per mediazione: come fare

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La procedura di accertamento dell’usucapione per mediazione è molto semplice.

Il primo passo da compiere è quello di presentare un’istanza di mediazione presso un organismo accreditato, allegando tutta la documentazione necessaria ad attestare la propria pretesa.

Una volta depositata l’istanza, fissato l’incontro di mediazione, le parti e i loro avvocati si incontrano con il mediatore (soggetto terzo e imparziale), il quale deve provvedere a formalizzare l’accordo, il quale sarà ovviamente sottoscritto dalle parti, dagli avvocati e dallo stesso mediatore.

Le sottoscrizioni delle parti in un momento successivo dovranno necessariamente essere autenticate da un notaio.

Dopo questi passaggi fondamentali si potrà procedere alla trascrizione senza effettuare alcun passaggio in Tribunale.

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Documenti necessari

Si è detto che alla domanda di mediazione occorre allegare la documentazione necessaria a far valere le proprie pretese. Su tale aspetto vale la pena spendere qualche parola in più.

La documentazione necessaria per poter avviare una mediazione in ambito dell’usucapione è diversa in base alla tipologia del bene oggetto di usucapione.

Nell’ipotesi di usucapione di terreni, ad esempio, occorre fornire le visure catastali con il relativo certificato di destinazione urbanistica (CDU) aggiornato. Per quanto riguarda le abitazioni occorre invece fornire i titoli di provenienza della documentazione relativa alla regolarità urbanistica e l’APE (attestato di prestazione energetica).