L’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione di tutela prevista dal codice civile (art. 1669: rovina e difetti di cose immobili), per preservare l’edificio nella sua unitarietà, anche se i problemi derivano da parti comuni dell’immobile di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Lo afferma la Cassazione nella sentenza 8512/15.
Il caso
Un Condominio e due singoli condomini portano in giudizio la società che aveva costruito e venduto gli immobili, chiedendo il risarcimento dei danni causati dall’umidità e dalle infiltrazioni. La società afferma di aver commissionato la costruzione dell’immobile ad altri soggetti e chiede la decadenza e la prescrizione dell’azione.
La Corte d’appello di Trento accoglie la domanda, rilevando che trova applicazione l’art. 1669 c.c. (rovina e difetti di cose immobili) in quanto la società era venditore-costruttore, anche se indiretto, dell’edificio. Inoltre, si ritiene che il Condominio fosse legittimato ad agire per i danni verificatisi nella parte frontale ed inferiore dei balconi, in quanto tali parti costituivano un bene condominiale in ragione della funzione estetica, e «le infiltrazioni avevano danneggiato, in definitiva, soprattutto l’euritmia della facciata».
La società ricorre in Cassazione, contestando la legittimazione attiva del Condominio a chiedere il risarcimento dei danni inerenti i balconi dell’edificio, senza distinguere tra le parti ritenute comuni in ragione della funzione estetica (quindi i frontalini e la faccia inferiore della soletta) e le parti di proprietà esclusiva, in quanto prolungamento dell’unità immobiliare, come la pavimentazione dei poggioli o la facciata superiore della soletta. Per la Suprema Corte, però, questa distinzione non rileva ai fini della legittimazione dell’amministratore del condominio ad agire per la tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà.
I giudici di merito avevano correttamente precisato che le infiltrazioni riguardassero le parti dei balconi da considerare bene condominiale, in quanto funzionali all’estetica dell’edificio, e che esse fossero state causate dall’inadeguata impermeabilizzazione delle solette di cemento dei balconi e dal loro difetto di pendenza, evidenziando così che, per eliminare i gravi difetti concernenti le parti comuni dell’edificio, era necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva.
La Cassazione ricorda che la sua giurisprudenza ha progressivamente ampliato l’interpretazione dell’art. 1130, n. 4, c.c., il quale prevede il potere-dovere dell’amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio: l’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione ex art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, anche se di riflesso questi interessano le parti costituenti proprietà esclusiva di singoli condomini. Per questi motivi, la Cassazione rigetta il ricorso.
