È illegittima la decisione del giudice che vieta al condomino l’uso di una stanza, come luogo di visita di occasionali pazienti, senza compiere una accurata verifica se alcuni usi promiscui siano compatibili con la funzione dell’abitare.
Il caso. Sempronio (condomino) aveva eccepito l’illegittimità dell’adibizione di una stanza, dell’appartamento abitato da Tizio e dalla propria famiglia, a studio medico. In primo grado, il giudice adito ha respinto la domanda. Difatti, l’uso di una stanza come luogo di visita di occasionali pazienti, non costituendo un’infrastruttura logistica, non rientrava tra i divieti posti dal regolamento. In secondo grado, in riforma della sentenza impugnata, la Corte territoriale, invece, ha accolto l’appello ritenendo in essere la violazione del regolamento condominiale; in particolare, non rilevava la destinazione parziale dell’immobile, attesa la natura assoluta del divieto posto dal regolamento e il carattere meramente esemplificativo delle attività vietate.
Uso residenziale abitativo e uso promiscuo. Nel giudizio di legittimità, la Cassazione contesta il ragionamento espresso dalla Corte territoriale. Invero, nel governare l’utilizzo dei principi di cui agli artt. 1362 ss. c.c. e nell’applicare l’art. 1138 c.c., la Corte d’appello era effettivamente caduta in errore: da un lato, aveva accertato fattualmente la destinazione limitata di una stanza a studio medico; d’altro lato, aveva escluso in via complementare che si trattasse di un vero e proprio ambulatorio. Dunque, secondo la Cassazione, dovendo accogliersi il ricorso, in sede di riesame, il giudice di rinvio dovrà ampliare la propria opera interpretativa della nozione di “uso residenziale abitativo”, valutando in particolare se in esso siano ricompresi usi promiscui – quale quello definitivamente accertato – compatibili con la funzione dell’abitare e se, stante l’elencazione delle attività espressamente vietate, seriamente invasive rispetto alle esigenze abitative degli altri compartecipi – “attività commerciali, esalazioni nocive, immissioni di fumi, gas, scarichi, rumori” – sia da ritenersi proscritta quella in esame.
