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Annamaria Villafrate 

Le decisioni dei giudici di merito sulle intimazioni di sfratto per morosità conseguenti alle chiusure delle attività durante il lockdown

Sfratto per morosità durante il lockdown

Il Tribunale di Venezia, con l'ordinanza n. 5480/2020 del 28 luglio 2020 non convalida lo sfratto per morosità intimato dal locatore a causa dell'impossibilità parziale di fare fronte al pagamento dei canoni di locazione, conseguente alle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria emessa a causa del Covid19.

Decisione con cui il Tribunale meneghino ha risolto una vicenda processuale iniziata nel momento in cui il proprietario di un fondo commerciale sito in Venezia ha intimato lo sfratto per morosità nei confronti della S.n.c conduttrice perché questa non ha pagato i canoni di locazione per un valore complessivo di 6.800,00 euro.

 

La società intimata si oppone allo sfratto, facendo presente che la morosità è il frutto dell'impossibilità di utilizzare il fondo commerciale a causa delle restrizioni imposte durante il periodo del lockdown.

Le parti sono invitate ad accordarsi sulla misura dei canoni

Il giudice, come anticipato, accoglie le ragioni della società conduttrice, non convalida lo sfratto e  assegna alle parti 15 giorni di tempo dalla comunicazione dell'ordinanza per procedere alla mediazione obbligatoria, disponendo, in caso di esito negativo della stessa, la concessione di un termine per integrare gli atti ai fini della prosecuzione del procedimento nelle forme del rito locatizio.

Stante poi la volontà dell'intimata di proseguire il rapporto, in relazione al periodo compreso da marzo a maggio, nel giudizio di merito sarà necessario determinare se e in che misura ridurre i canoni di locazione, visto che il mancato pagamento non è dipeso dalla volontà di non fare fronte ai propri impegni, ma da ragioni contingenti legate all'epidemia.

Durante il lockdown impossibilità parziale temporanea

Per il Tribunale di Venezia ostano alla convalida dello sfratto i seguenti motivi:

  • la società conduttrice è stata puntuale nei pagamentifino a febbraio 2020;
  • la morosità è frutto dell'impossibilità da parte della conduttrice di esercitare la propria attività a causa delle restrizioni vigenti durante il lockdown;
  • nel periodo di chiusura dell'attività compreso tra marzo 2020 e maggio 2020 la conduttrice è andata incontro ad un impossibilità parziale di godimento dell'immobile, visto che comunque nel fondo sono rimaste ricoverate le attrezzature necessarie allo svolgimento dell'attività di ristorazione;
  • la conduttrice si è quindi trovata di fronte a un'impossibilità parziale temporanea, che giustifica il recesso o la riduzione della controprestazione dovuta ai sensi degli artt. (1256, 1258 e 1464 c.c.).

Il lockdown giustifica la riduzione dei canoni?

La decisione del giudice di Venezia si distingue da altre sentenze di merito emesse in questi mesi sulla questione degli sfratti per morosità determinati dall'impossibilità di effettuare i pagamenti dovuti a causa della chiusura imposta dal lockdown.

Il Tribunale di Roma ad esempio con l'ordinanza n. 23871/2020 del 31 luglio ha ammesso il pagamento posticipato, ma non la riduzione dei canoni, visto che la crisi di liquidità è un rischio che grava sul debitore.

Dello stesso avviso anche il Tribunale di Frosinone, che nell'ordinanza n. 9130/2020 del 7 agosto precisa che il lockdown ostacola la convalida degli sfratti, ma non l'obbligo di provvedere al pagamento dei canoni di locazione arretrati.

Questi giudici, a differenza del giudice meneghino, hanno seguito alla lettera quanto sancito dall'art 91 del decreto Cura Italia n. 18/2020 il quale ha stabilito che: "Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto e' sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti."

Il contenuto della norma in effetti è chiaro, non si parla di ridurre il quantum dovuto a fronte dell'obbligo assunto contrattualmente, ma solo di giustificare eventuali ritardi nei pagamenti. Questo significa che, cessata l'emergenza, il debitore deve fare fronte agli arretrati per intero.