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Inesistente il diritto della società creditrice che agisce nei confronti del condomino adempiente se prima non si agisce nei confronti dei condomini morosi

di Annamaria Villafrate - Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 3270/2020 (sotto allegata) dichiara inesistente il diritto della società creditrice del condominio, che agisce intimando precetto al singolo condomino risultato adempiente, se prima non prova di aver esperito le azioni necessarie a recuperare il proprio credito agendo nei confronti dei condomini morosi.

 

Società creditrice notifica precetto a un condomino

Un condomino si oppone all'atto di precetto che gli è stato notificato da una società creditrice del condominio di cui è parte, ottenuto sulla base di un decreto ingiuntivo munito di formula esecutiva.

Il condomino eccepisce incompetenza territoriale del Tribunale, mancata previa notifica del titolo esecutivo e obbligo di adempiere al pagamento solo per la quota a lui spettante.

Opposizione agli atti esecutivi e all'esecuzione

Il Tribunale qualifica la contestazione relativa alla mancata previa notifica del titolo esecutivo come un'opposizione agli atti, mentre quella con cui l'opponente afferma il proprio obbligo limitatamente alla quota a suo carico come opposizione all'esecuzione, perché richiede il preventivo accertamento del diritto di credito della società procedente.

Il creditore deve prima rivolgersi ai morosi

Il Tribunale di Roma in composizione monocratica ritiene fondata l'opposizione avanzata dal condomino ai sensi dell'art. 615 c.p.c in quanto l'obbligazione contrattuale del condominio grava pro quota sui singoli e non in solido e per l'intero su ciascuno.

Nel momento in cui il creditore intima il pagamento dell'intero debito condominiale a un solo condomino, senza indicare nell'atto l'importo della quota millesimale di sua esclusiva spettanza, il precetto non è efficace per la parte eccedente la misura suddetta, conservandola solo nei limiti della somma a debito del singolo.

Da qui il diritto del singolo di opporsi all'esecuzione intrapresa nei suoi confronti per l'intero debito condominiale, se dimostra la misura della sua partecipazione condominiale e quindi i limiti della sua quota debitoria. In caso contrario può subire l'intimazione per l'intero.

Il Tribunale ricorda che l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede il beneficio della preventiva escussione a beneficio dei condomini in regola con i pagamenti. Prima di agire nei confronti di un condomino quindi il creditore deve dimostrare di aver tentato di ottenere il pagamento, con un certo sforzo, dai condomini morosi, come emerge dallo stato di ripartizione approvato dall'assemblea condominiale.

Nel caso in esame il condomino ha dimostrato, producendo il piano di riparto, qual è la misura del suo debito e che rispetto allo stesso non risulta moroso, dando prova dei pagamenti effettuati. Al contrario la società non ha dimostrato di aver escusso preventivamente il patrimonio dei morosi, procedendo con le canoniche procedure esecutive mobiliari, immobiliari e presso terzi.

Inesistente quindi il diritto della società creditrice di procedere nei confronti del condomino opponente.