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Annamaria Villafrate 

La Cassazione ribadisce che il condomino è tenuto al pagamento pro-quota dei debiti sorti verso terzi quando egli è parte del Condominio

Il condomino subentrato dopo che è sorto il debito paga pro-quota

Con l'ordinanza n. 12589/2020 la Cassazione accoglie il ricorso di un condomino condividendone la tesi secondo cui egli non è obbligato verso terzi per debiti sorti quando non era ancora entrato a fra parte del Condominio. Il condomino infatti sostenendo sin dall'inizio questa teoria si oppone al precetto notificatogli da un avvocato del Condominio di cui fa parte dal 2013.

 

Precetto fondato sull'accoglimento di un precedente decreto ingiuntivo emesso a carico del Condominio dell'importo di 99.124,89 euro, per l'attività svolta dal professionista tra il 2002 e il 2008. L'opponente ritiene di non dover provvedere al pagamento pro quota della somma precettata visto che il debito suddetto è sorto prima che egli acquistasse nel 2013 l'appartamento condominiale.

Il Giudice di primo grado accoglie l'opposizione, la Corte d'Appello invece ribalta la decisione ritenendo che l'art. 63 disp att. c.c. operi solo nei rapporti tra condomino e condominio e che l'opponente è obbligato nei confronti dell'Avvocato piuttosto in virtù dell'art. 1104 c.c. in materia di comunione, richiamato espressamente dall'art. 1139 c.c..

L'art. 1104 c.c. dispone infatti al comma 4 che: "Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati." All'obbligo del condomino secondo la Corte non è di ostacolo il termine "contributi" stante la semplicità della struttura organizzativa del condominio e dei criteri di ripartizione applicati, dai quali si evince che la gestione si esaurisce nella ripartizione delle rispettive quote. A questa considerazione si affianca l'esigenza pratica di non caricare il creditore terzo dell'onere di accertare chi fossero i condomini al momento del conferimento dell'incarico.

Il cessionario che ha acquistato dopo l'insorgenza del debito nulla deve al creditore

Il condomino però, poco convinto dell'esito del giudizio, ricorre in Cassazione sollevando un unico motivo di ricorso in cui denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1139 cc. e 63 disp. att. c.c.. Insistendo con la sua tesi difensiva il condomino ritiene infatti errata la conclusione della Corte che pone a suo carico l'obbligo di rispondere dei debiti condominiali sorti anteriormente al suo subentro nel Condominio.

Il condomino paga i debiti sorti nel momento in cui è parte del Condominio

La Cassazione con l'ordinanza n. 12580/2020 accoglie il ricorso del condomino perché fondato. Prima di tutto la Corte rileva l'erronea riconduzione al termine "contributi" dei debiti verso terzi. La nozione si riferisce infatti solo ai debiti verso gli altri comunisti e non verso i terzi.

Gli Ermellini, come precisato da precedente Cassazione, ribadiscono inoltre che non può "essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori."

La Corte afferma quindi il principio secondo cui: "In generale il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire."