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Prime considerazioni sugli eventuali inadempimenti contrattuali legati ai contratti di locazione di immobili ad uso diverso

Avv. Corrado C. Manni - L'emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus CoViD-19 ha obbligato il Governo all'emissione di una serie di decreti di urgenza volti a contenere la diffusione del virus nell'intera Nazione.

La indicata decretazione d'urgenza ha previsto misure atte a contenere e a contrastare i rischi sanitari derivanti dalla diffusione del virus CoViD-19, misure volte alla limitazione o sospensione delle attività d'impresa, di attività professionali e di lavoro autonomo, con espressa deroga per i settori che garantiscono la fornitura di beni e servizi essenziali (generi agricoli, alimentari e di prima necessità) e sempre con modalità idonee ad evitare assembramenti di persone.

 

È da evidenziare che le indicate misure hanno comportato la chiusura di attività economiche svolte, nella maggior parte dei casi, in immobili locati.

Tutela conduttori immobili commerciali

In tale complesso normativo, tuttavia, manca la previsione espressa di una tutela dei conduttori di immobili ad uso diverso, i quali sarebbero costretti al pagamento dei canoni di locazione anche non potendo mantenere aperte le proprie attività.

Risponde ad esigenze di equità sociale, viste le sopravvenute condizioni emergenziali, che i conduttori ed i locatori degli immobili ottenessero accordi, in forma privata, volti al superamento della contingente grave crisi. Il locatore, a fronte alla richiesta risoluzione/recesso contrattuale del conduttore che non riesca più a fronte alle spese di locazione, potrebbe, infatti, accettare di modificare equamente le condizioni del contratto, anche computando - nelle future mensilità - le somme dovute per i canoni da corrispondersi nei mesi di chiusura.

Resta da sottolineare, però, che nel caso in cui non si addivenisse alla stipula di tali accordi o le trattative non andassero a buon fine, restano esperibili i rimedi ordinari volti a tutelare il conduttore avverso le condotte ostative tenute dal locatore, ivi compreso lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Art. 91 del DL n. 18/2020

Innanzitutto è da premettere che ai sensi dell'art. 91 del DL 18/2020 "Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti". Per quanto espresso, la norma tende a fornire una disposizione generale di salvezza, volta a temperare il criterio di responsabilità per eventuali inadempimenti dovuti, in maniera evidente e conclamata, alla contingente causa di forza maggiore determinata dalla chiusura delle attività sull'intero territorio nazionale. La disposizione propone, in effetti, una tutela rafforzativa, che richiama le disposizioni previste dal nostro ordinamento a tutela del contraente che abbia difficoltà od impossibilità di adempimento non dipese da sé.

Art. 27 L. n. 392/1978

Ai sensi dell'art. 27 della L. 392/78 il conduttore per gravi motivi, può recedere da contratto di locazione con preavviso di 6 mesi, salvo diversa previsione contrattuale.

La indicata soluzione, sebbene rappresenti una tra le soluzioni più immediate, reca alcune problematiche applicative che riguardano, per l'appunto, l'indennità di preavviso. Il rilascio dell'immobile senza preavviso esporrebbe, infatti, il conduttore al rischio di versare l'importo dei canoni previsti da contratto (sei canoni, secondo quanto previsto dalla legge, salvo diverso patto) per anticipato recesso.

Art. 1467 c.c.

In applicazione dell'art. 1467 c.c., il contratto di locazione potrebbe essere risolto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Tale norma, tenuto conto dell'evento imprevisto ed imprevedibile, tutelerebbe il conduttore che desideri rilasciare l'immobile locato, in quanto non più in grado di sostenere le spese di locazione.

La indicata soluzione non comporterebbe per il conduttore la cessazione degli effetti contrattuali mediante recesso e dunque non implicherebbe l'obbligazione di versare la somma prevista per il rilascio dell'immobile senza preavviso, tenuto conto che la cessazione degli effetti contrattuali avverrebbe per risoluzione (da cui l'inapplicabilità dell'art. 27, L. 328/1978), per motivi imprevedibili ed esulanti dalla sfera di dominio, di controllo, del contraente.

Art. 1258 c.c.

[Torna su]

Ai sensi dell'art. 1258 c.c., stante l'oggettiva impossibilità (quanto meno parziale) di adempimento, il conduttore potrebbe, inoltre, adempiere solo parzialmente la propria obbligazione, secondo le proprie possibilità economiche del momento. Appare evidente, infatti, che la chiusura dell'attività comporta una diminuzione degli introiti del conduttore, rendendo, almeno in parte, impossibile l'adempimento integrale dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione. È evidente che il conduttore dovrà profondere il massimo sforzo di adempimento, volto a garantire i diritti del locatore. È da evidenziare che l'impossibilità parziale non è definitiva e, pertanto, la indicata disposizione è applicabile solo in vigenza delle disposizioni emergenziali.

Art. 1256 c.c.

Ai sensi dell'art. 1256 c.c. l'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. In applicazione di tale disposizione, tenuto conto della oggettiva impossibilità di ottenere introiti dall'attività commerciale, il conduttore (qualora non abbia ulteriori proventi), potrebbe liberarsi temporaneamente dall'obbligazione. Resta inteso che l'obbligazione resterebbe solo sospesa per l'arco di tempo di vigenza della indica decretazione emergenziale che costringe le attività alla chiusura temporanea; l'obbligazione integrale di pagamento (anche dei canoni non versati nel periodo di chiusura) sarebbe, in ogni caso, dovuta alla normale riapertura dell'attività lavorativa.

Resta da evidenziare che le indicate disposizioni restano, per ora, una disamina interpretativa di principio di talune norme applicabili ai casi concreti, non sussistendo una certezza di operatività delle stesse, stante l'eccezionalità degli eventi e l'assenza, per il momento, di indirizzi giurisprudenziali.